Facturación electrónica en construcción: lo que cambia (2026)

El sector de la construcción tiene casuística específica que complica la facturación: subcontratas en cadena, IVA inverso, certificaciones de obra, retenciones por anticipos, plazos largos entre presupuesto y cobro. Y a esto se suma el cambio normativo: Verifactu (RD 1007/2023) y la futura factura electrónica B2B obligatoria (Ley Crea y Crece).

Este artículo explica qué cambia para autónomos y empresas de construcción en España, qué obligaciones aplican y qué software es razonable. Para contexto general, ten a mano la pillar paquete básico.

Resumen de obligaciones para construcción

• Verifactu (RD 1007/2023): obligatorio en su fecha (sociedades 2026, autónomos en estimación directa 2027). Aplica a todas las facturas emitidas, sin exenciones para construcción.
• Factura electrónica B2B (Ley 18/2022 Crea y Crece): obligatorio cuando se publique el Reglamento. Calendario: 12 meses para empresas >8 M€, 24 meses para el resto.
• IVA inverso en construcción inmobiliaria: aplica entre profesionales en operaciones específicas (artículo 84.Uno.2.f Ley IVA).
• Registro horario (RD-ley 8/2019): para empresas con empleados.
• Libro de subcontratación: específico de construcción según Ley 32/2006.

Vamos al detalle.

Verifactu en construcción

Verifactu se aplica a todas las facturas emitidas en el sector. Para una empresa o autónomo de construcción, esto significa:

• Cada factura emitida (al cliente final, a otra empresa) genera registro firmado con hash encadenado.
• Cada factura lleva QR para verificar.
• El registro se envía a la AEAT en tiempo real (modo Verifactu) o se conserva firmado localmente (modo no-Verifactu).

No hay diferencia conceptual con otros sectores. La complicación está en la casuística de la construcción (IVA inverso, certificaciones, etc.) que el software debe gestionar correctamente.

Para detalle de cómo funciona, lee cómo funciona Verifactu paso a paso.

El IVA inverso en construcción inmobiliaria

Una particularidad importante del sector: la inversión del sujeto pasivo del IVA en ciertas operaciones B2B de construcción.

Qué es

En operaciones de construcción/rehabilitación de inmuebles entre promotor y contratista (o entre contratista y subcontratista), si ambos son sujetos pasivos del IVA, se aplica el artículo 84.Uno.2.f de la Ley 37/1992 del IVA:

El destinatario es el sujeto pasivo del IVA en estas operaciones.

En la práctica:

• El contratista factura sin cargar IVA al promotor.
• El promotor autoliquida el IVA (lo declara como repercutido y, si tiene derecho, también como deducible en el mismo modelo 303).
• Conceptualmente, no hay caja de IVA: la operación es neutra para ambos.

Cómo se factura

Una factura típica de IVA inverso:

Concepto: Trabajos de albañilería - obra calle X
Subtotal: 5.000 €
IVA: 0 € (Inversión del sujeto pasivo, art. 84.Uno.2.f LIVA)
Total: 5.000 €

El software debe permitir marcar la operación como “IVA inverso” para que el sistema:

• No cargue IVA en la factura.
• Incluya la mención legal en la factura impresa.
• Registre la operación correctamente en el modelo 303 (casillas específicas).

Cuándo aplica

• Sí aplica: contratista factura a promotor por obra de construcción/rehabilitación. Subcontratista factura a contratista.
• No aplica: factura a un consumidor final particular (B2C). En B2C la operación tiene IVA normal.
• Tampoco aplica: pequeñas reformas no inmobiliarias o servicios accesorios.

Si tienes dudas, consulta a tu asesor: la frontera entre obra inmobiliaria sujeta a IVA inverso y otros servicios puede ser sutil.

Certificaciones de obra

En obras de cierta complejidad, los pagos no se hacen al final sino mediante certificaciones parciales que el contratista emite cada cierto tiempo (mes a mes, hito a hito) basadas en el avance de obra.

A efectos fiscales y de Verifactu, una certificación que se cobra es una factura: debe registrarse con hash, QR y todos los datos que la AEAT exige.

Algunos productos sectoriales de construcción (Construbit, Presto) integran la emisión de certificaciones desde el sistema de mediciones, lo cual es muy práctico. Software genérico como nuestro paquete básico lo gestiona como facturas normales con concepto detallado, sin la integración de mediciones.

Subcontratas y libro de subcontratación

La Ley 32/2006 reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción impone obligaciones específicas:

• Cada subcontrata debe estar inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas (REA).
• Cada obra mantiene un libro de subcontratación con todas las contrataciones.
• Las relaciones contractuales tienen límites de niveles (no se puede subcontratar indefinidamente).

Esto no afecta directamente a la facturación electrónica, pero sí al flujo de trabajo en obra. Software sectorial de construcción suele integrar gestión del libro de subcontratación; software genérico no.

Retenciones y anticipos

En obras grandes hay habitualmente:

• Anticipos: pagos por adelantado del cliente para empezar la obra.
• Retenciones de garantía: el cliente retiene un % del importe (típicamente 5-10%) hasta el final de la obra como garantía.

Estas operaciones tienen tratamiento específico en facturación:

• El anticipo es una factura emitida (con su IVA o IVA inverso correspondiente).
• La retención de garantía se factura al inicio (importe completo) y se cobra parte al final cuando se libera la garantía.

Software bien hecho gestiona estos flujos con plantillas adaptadas. Software genérico requiere algo más de configuración manual.

Software para construcción: opciones

Software genérico Verifactu

FacturaDirecta, Quipu, Holded, Anfix, paquete básico de MicroFactu: cubren facturación + IVA inverso (configurable) + Verifactu. Suficientes para autónomos de reformas o empresas pequeñas con presupuestos sencillos.

Coste: 240-1.080 €/año.

Software sectorial de construcción

Construbit, Presto, Buhodra, Trabis: específicos del sector. Cubren mediciones, presupuestos por capítulos detallados, certificaciones de obra, libro de subcontratación.

Pros: muy potentes para obra grande con presupuestos complejos. Contras: caros (1.000-3.000 €/año), curva de aprendizaje, sobredimensionados para autónomo de reformas pequeñas.

ERP adaptable (Odoo on-premise)

Cubre lo genérico + se puede personalizar para construcción con módulos específicos. Datos en tu PC.

Coste: setup + opcional mantenimiento.

Casos prácticos

Autónomo de reformas (1 persona + algún ayudante puntual)

Volumen: 20-40 obras/año. Mezcla particulares (B2C) + empresas (B2B con IVA inverso).

Recomendación: software genérico con Verifactu y soporte de IVA inverso. Quipu, FacturaDirecta o nuestro paquete básico son razonables.

Coste: 300-600 €/año.

Pequeña empresa de construcción (3-10 empleados)

Volumen: obras de varios miles a varios cientos de miles de €. Subcontratas frecuentes. Certificaciones mensuales.

Recomendación: software sectorial (Construbit, Presto) o Odoo Enterprise con módulos personalizados.

Coste: 2.000-5.000 €/año.

Empresa mediana con varias obras simultáneas

Necesidad de control de costes por obra, márgenes, partes de horas, presupuestos detallados.

Recomendación: ERP completo (Odoo Enterprise, Sage 200, Microsoft Dynamics) con módulos específicos de construcción.

Coste: 5.000+ €/año.

Errores frecuentes

”Mi software de hace 10 años con IVA inverso seguro que cumple Verifactu”

Casi seguro no. La parte de IVA inverso puede estar bien, pero los registros con hash, QR y demás requisitos de Verifactu son nuevos. Verifica explícitamente con tu proveedor.

”Como facturo solo a particulares, no me aplica IVA inverso ni Crea y Crece”

Correcto en parte: B2C no aplica IVA inverso ni Crea y Crece. Pero Verifactu sí aplica a tus facturas/tickets a particulares.

”El programa que me hizo el primo informático seguro que vale”

Software a medida hecho hace años casi seguro no cumple Verifactu. Programa nuevo o adaptado por un partner sí puede cumplir, pero requiere verificación.

”Las certificaciones las hago a mano en Word”

Word no cumple Verifactu para certificaciones que se cobran. Si una certificación genera factura, tiene que estar en software conforme.

Conclusión

La construcción tiene complejidad fiscal añadida (IVA inverso, certificaciones, retenciones) pero las nuevas obligaciones (Verifactu, factura electrónica B2B) se aplican igual que al resto de sectores. Lo crítico: que tu software cumpla Verifactu y gestione bien el IVA inverso en operaciones inmobiliarias B2B.

Para autónomos de reformas o pequeñas empresas con presupuestos sencillos, software genérico es suficiente. Para obras complejas con mediciones y certificaciones, sectorial.

Si encajas en el primer caso (autónomo de reformas, pequeña empresa con facturación estándar) y valoras propiedad de los datos, nuestro paquete básico cubre lo necesario con Verifactu de serie y configuración de IVA inverso.

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